Hipotecas

Una hipoteca es una forma de garantía en la que un inmueble actúa como garantía del pago de un crédito o préstamo, de tal manera que la entidad financiera (prestamista) está en condiciones de promover la venta forzosa del inmueble hipotecado en caso de que la deuda (capital del crédito o préstamo) no sea pagada en el plazo pactado por el cliente (prestatario).

Qué es una hipoteca

Las hipotecas son unos préstamos que suscriben una o varias personas para recibir una cantidad de dinero con una entidad de crédito, a cambio de devolver esa cantidad más intereses en los plazos pactados. La principal característica de la hipoteca es que se usa el inmueble adquirido como garantía.

Tipos de hipotecas

Existen multitud de clases de hipotecas para adaptarse a todo tipo de circunstancias y necesidades. Los principales son:

• Hipotecas convencionales: los préstamos hipotecarios convencionales financian hasta el 80% del precio de compraventa de una vivienda, y pueden ser de interés fijo o variable.
• Hipotecas al 100%: préstamos que financian la totalidad del valor de la vivienda, cuando el límite de las convencionales es el 80%.
• Hipotecas inversas: operación para mayores de 65 años o con discapacidad y vivienda en propiedad en la que el banco paga unas rentas usando el piso como garantía.
• Hipotecas puente: La entidad bancaria anticipa al beneficiario el dinero necesario para que pueda adquirir una nueva vivienda, pero con un tiempo de carencia para la devolución del dinero. Durante este plazo el cliente deberá vender su actual propiedad.
• Alternativas a las hipotecas: existen varias opciones más para comprar una casa a las hipotecas ya mencionadas.

Características de las hipotecas

Se define a una hipoteca como el derecho real de garantía que se constituye para asegurar el pago de un crédito o una prestación otorgada por una entidad bancaria, generalmente en concepto de inmuebles.

La hipoteca funciona bajo el principio de reipersecutoriedad, facultad restitutoria, privilegiada e inmediata de la que gozan los titulares de los derechos reales sobre los bienes objeto de los mismos, por medio del cual, hasta que el crédito hipotecario no sea satisfecho, el acreedor podrá decidir la forma de promover su venta, a veces de manera forzosa, para cubrir el crédito concedido en la medida de lo posible.

Por ello, en caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la ejecución de la hipoteca, que básicamente consiste en la venta forzosa del bien hipotecado.

A pesar de esta reipersecutoriedad, la hipoteca requiere de un acuerdo entre las partes, y por ende, de un contrato, tanto es así que la hipoteca misma es un contrato regulado por la ley. En este sentido, la legalidad de una hipoteca está sujeta a su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que dará eficacia al contrato suscrito entre las partes. Además, al tratarse de un derecho real de garantía, éste se ejerce sobre la cosa inmueble, nunca sobre una persona física.

Aunque es habitual que coloquialmente se empleen los términos préstamo hipotecario e hipoteca indistintamente, es necesario diferenciar la obligación garantizada (generalmente préstamo o crédito) de la propia garantía (hipoteca). Por lo dicho, el préstamo y la hipoteca son negocios jurídicos distintos.

De esta manera, y centrándonos en la diferencia anteriormente expresada, el préstamo hipotecario constituye el capital liberado por el banco para el deudor, para que éste pueda asumir el pago del bien inmueble que garantiza la hipoteca.

En el proceso de contratación que conlleva la suscripción de un préstamo hipotecario, intervienen una serie de factores fundamentales que el deudor siempre deberá tener en cuenta, como el plazo de amortización del crédito, el tipo de interés regulado por valores de referencia como el Euribor, el TAE (Tasa Anual Equivalente), el importe mensual comprometido por las partes o el porcentaje de la renta familiar destinado a la cancelación del préstamo, entre otros.

Pasos para tramitar una hipoteca

El proceso de tramitación de una hipoteca es complejo y debe plantearse con suficiente previsión, por lo que se deben tener las cosas claras antes de ir al banco. Para presentar una oferta viable debemos saber el precio de la vivienda, los gastos iniciales, nuestros ingresos, el importe que se desea solicitar y el plazo de amortización de la hipoteca.

Consejos para tramitar una hipoteca

Cuando queramos acogernos a un préstamo de hipoteca, la primera cuestión que debemos tener en cuenta es tener claro cuál es el alcance de lo que vamos a solicitar y si es viable.

Veamos los aspectos más importantes a tener en cuenta al tramitar una hipoteca:

• Cuantificaremos los aspectos más relevantes de la operación, como el precio real de la vivienda, los gastos de tramitación, el ahorro personal disponible, el importe que se desea solicitar y el plazo de pago, entre otros. Respecto a los gastos iniciales de tramitación, se trata de los gastos de notaría, gestiones, registro, tasación, seguros de hogar y/o vida. De antemano debemos saber que nos otorgarán como máximo el 80% del valor total de la tasación. En cuanto al plazo, más plazo supone menor cuota pero más dinero abonado en total.
• Elegir la entidad financiera que nos ofrezca las mejores condiciones en cuanto a requisitos, comisiones, intereses, plazos de pago, etc. Es importante comparar entre distintas entidades y no quedarnos con la primera oferta que escuchemos.
• Debemos tener preparados los documentos que nos pedirá la entidad: documentos de DNI de los solicitantes del préstamo, 3 últimas nóminas, comprobante de la última declaración de renta sellada de los intervinientes, copia del contrato de compra-venta de la vivienda que se va adquirir, verificación registral de la vivienda que se va comprar y comprobante de pago del impuesto de bienes inmuebles de la vivienda.
• Tenemos que saber que la entidad estudiará varios aspectos referentes a nuestra solvencia y a nuestra capacidad de renta para la cancelación del crédito destinado a la hipoteca, de tal manera que si se detecta alguna imposibilidad para satisfacer las necesidades mínimas familiares, el préstamo se denegará automáticamente. El banco estudiará detenidamente los avales y garantías presentados por los demandantes de la hipoteca, y una vez evaluado el riesgo, emitirá un dictamen definitivo sobre la viabilidad de la operación.
• En caso de que el banco acepte la operación, es muy probable que nos solicite una provisión de fondos para los trámites y gastos administrativos previos que exigirá la tramitación, como notario, registro o comisión de apertura del préstamo.
• La entidad financiera prepara a través de sus servicios jurídicos los contratos y los remite a la notaría donde se va a firmar.
• El día de la firma de las escrituras de compraventa y de la escritura de hipoteca, junto con el comprador estarán presentes en la notaría el vendedor, el apoderado del banco y el notario. Debemos estar especialmente atentos a la lectura del contrato con las escrituras definitivas por parte del notario, para evitar firmar cláusulas no acordadas en el plan general de solicitud de la hipoteca.
• En el momento de la firma se podrá ya disponer del préstamo, para lo cual el apoderado del banco, según instrucciones que se le hayan dado, entregará un cheque bancario al vendedor u ordenará una transferencia a través del Banco de España a la cuenta del vendedor, enviando el justificante desde la sucursal al notario para que dé conformidad del pago por la compra.