Subrogación de hipoteca

Se denomina subrogación de hipoteca al proceso que permite cambiar la hipoteca a otra entidad financiera (subrogación de acreedor) o trasladar la hipoteca de un deudor a otro deudor, al que se le vende la finca (subrogación de deudor). En Derecho, la subrogación es un negocio jurídico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligación.

Subrogacion de hipoteca

Qué es una subrogación

Básicamente, una subrogación consiste en que una persona sustituye a otra en una obligación, por lo que la subrogación puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligación, tanto deudora como acreedora:

  • Subrogación de acreedor: consiste en que otra persona adquiere la posición de acreedor en una deuda. Una vez comunicada al deudor, éste deberá pagar en adelante a la persona que se ha subrogado en la posición de acreedor.
  • Subrogación de deudor: consiste en que otra persona adquiere la posición de deudor en una deuda. Dado que el deudor es el obligado al cumplimiento, es necesaria la autorización del acreedor, ya que puede que el nuevo deudor no esté suficientemente capacitado para cumplir la obligación, excepto si la subrogación es por herenciase, en caso de muerte del deudor.

Qué es una subrogación de acreedor de hipoteca

Se denomina subrogación de hipoteca al proceso por el cual el o los beneficiarios de un préstamo hipotecario deciden cambiar de entidad financiera con el fin de beneficiarse con mejores condiciones de los tipos de interés.

Normalmente la subrogación de acreedor se conoce como subrogación de hipoteca, subrogación de entidad o simplemente subrogación.

La subrogación es, junto con la novación, que consiste en revisar las condiciones del préstamo hipotecario con la entidad que lo ha concedido, una de las fórmulas que permite la legislación para abaratar los préstamos hipotecarios. Generalmente las subrogaciones de hipoteca son una alternativa al rechazo de la novación del crédito por parte de la entidad bancaria.

La subrogación es una opción recomendada cuando no podemos mejorar las condiciones del préstamo hipotecario en nuestra entidad, ya que permite mejorar las condiciones de la hipoteca en el caso de que las condiciones actuales estén desfasadas con el mercado.

Sin embargo, se debe saber que la subrogación sólo influirá en el tipo de interés aplicable, mientras que los demás factores como capital pendiente o plazos de amortización se mantendrán con las condiciones iniciales.

Si además de la subrogación de hipoteca queremos modificar otras condiciones, como aumentar el capital pendiente para asumir los gastos o el plazo de amortización para tener una cuota mensual inferior, aunque con mayores intereses, se deberá negociar con la nueva entidad bancaria inmediatamente después de concretar la subrogación.

Si bien vernos obligados a buscar una alternativa para mejorar los tipos de interés es un contratiempo, una ventaja de la subrogación de hipoteca es que los gastos asociados a la misma son muy inferiores a la formalización de una hipoteca nueva.

Dichos costes vienen determinados fundamentalmente por costes de comisiones bancarias, ya que tendremos que asumir la denominada comisión de subrogación, comisión que aplica el banco donde se tiene la hipoteca actual por trasladar el préstamo a otra entidad y por cancelación anticipada. Claro está, esta comisión sólo procederá si está expresamente especificada y pactada en la escritura de hipoteca.

La subrogación de hipoteca tampoco estará exenta de gastos de notaría, gestoría y registro, aunque son importes rebajados.

Una de las ventajas de la subrogación de hipoteca es que puede servir para negociar con el propio banco, ya que en caso de querer retener al cliente, tendrá que mejorar o igualar la oferta de la entidad que se subrogue el cliente.

Qué es una subrogación de deudor de hipoteca

La subrogación de deudor consiste en traspasar la hipoteca de un deudor a otro, al que se le está vendiendo la propiedad. Se la conoce como subrogación de promotor debido a que las operaciones de subrogación de deudor más frecuentes se dan entre promotores inmobiliarios que traspasan sus hipotecas a los particulares que compran sus viviendas.

Debemos destacar que cuando se realiza el traspaso de hipoteca a través de una subrogación de deudor no es posible realizar modificaciones sobre el contrato hipotecario original.

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